Hồng Nhung (25 tuổi) làm MC kiêm biên tập tại một công ty truyền thông ở Hà Nội với mức lương 17-20 triệu đồng/tháng tùy hiệu suất. Cô nhận thêm 1-2 job cuối tuần kiếm thêm 1,5-2 triệu, đưa tổng thu nhập lên 25-28 triệu đồng/tháng. Hiện Nhung thuê trọ với chi phí 4,5 triệu/tháng và sinh hoạt phí 5 triệu cho ăn uống, chăm sóc cá nhân.
Số tiền còn lại Nhung dành để tiết kiệm. Mục tiêu của Nhung là sở hữu căn hộ 1 phòng ngủ diện tích khoảng 45 m2 tại khu vực Long Biên, với mức giá dự kiến 2,5 tỷ đồng. Gia đình hỗ trợ 500 triệu, Nhung có khoản tiết kiệm 500 triệu, vay 1,5 tỷ.
Nhung tìm hiểu lãi suất vay thế chấp ngân hàng ở Việt Nam trong năm 2025 dao động khoảng từ 5% đến 10%/năm. Đối với khoản vay 1,5 tỷ đồng để mua nhà, mức lãi suất khoảng 7%/năm. Cô dự tính phải trả 11,8 triệu/tháng trong vòng 20 năm để trả hết nợ.
 |
| Hồng Nhung lên kế hoạch có căn nhà đầu tiên ở tuổi 25. |
Ở độ tuổi 25, sau khi đã đi làm được vài năm, nhiều bạn trẻ giống như Hồng Nhung đặt mục tiêu mua căn nhà đầu tiên.
Tại Diễn đàn Bất động sản nhà ở 2025 tổ chức ở TP.HCM chiều 18/9, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting (thuộc DKRA Group), cho biết đơn vị này tiến hành một nghiên cứu với khoảng 2.000 khách mua nhà ở.
Kết quả thu được cho thấy khẩu vị người mua bất động sản đang thay đổi mạnh so với trước. Đặc biệt, độ tuổi mua nhà ngày càng trẻ hóa. Trong nhóm khách mua nhà để ở, có đến 40% lượng khách trong độ tuổi 25-34.
Tuy nhiên, theo chuyên gia bất động nếu không chuẩn bị kỹ, người mua nhà dễ mắc phải những sai lầm tài chính nghiêm trọng, dẫn đến áp lực trả nợ lớn và rủi ro không kiểm soát được chi phí trong tương lai.
Dễ mắc sai lầm
Phân tích kế hoạch mua nhà của Hồng Nhung, ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia tư vấn bất động sản - cho rằng cô đã tính toán chưa kỹ và mắc sai lầm nghiêm trọng khi tính mốc lãi suất cố định.
Theo ông Kiên, giả định chi phí thuê trọ và sinh hoạt là 10 triệu đồng/tháng như Nhung chia sẻ là đủ, cô có khả năng để dành 15 triệu/tháng. Trích 4 triệu vào quỹ dự phòng, Nhung còn lại 11 triệu đồ để thanh toán cho khoản vay ngân hàng. Lưu ý tiền để dành phải trích ra 30% để dự phòng, không dùng hết để trả ngân hàng.
Số tiền 11 triệu đồng đủ thanh toán gốc và lãi hàng tháng cho khoản vay khoảng 950 triệu với kỳ hạn vay 15 năm (2 năm đầu lãi khuyến mãi 8%/năm, sau đó thả nổi khoảng 11%/năm).
Với vốn tự có 1 tỷ, mức vay an toàn là 950 triệu, tổng ngân sách mua nhà không nên quá 2 tỷ. Nếu vay thêm 1,5 tỷ sẽ vượt hơn 500 triệu, vượt 50% so với cơ cấu tài chính an toàn.
“Lãi suất nếu lấy mốc cố định 7%/năm sẽ sai nghiêm trọng. Lãi suất chia làm 2 giai đoạn: Giai đoạn khuyến mãi từ 1-3 năm đầu (Lãi từ 5,5% đến 9% tùy thời gian cố định và ngân hàng); Giai đoạn sau khi hết thời gian khuyến mãi sẽ rơi vào tầm 9%/năm đến 13%/năm tùy thời điểm và ngân hàng”, ông Kiên nói.
Như vậy, trường hợp của Nhung chưa tính đúng mức lãi suất sau thời gian khuyến mãi. Chưa kể, chi phí sinh hoạt 5 triệu/tháng, 170.000 đồng/ngày cho chi phí đi lại, ăn uống, chăm sóc cá nhân liệu đã tính đủ các khoản hội họp với bạn bè, sinh nhật, đám cưới, cafe, giải trí, xem phim, đi chơi... Lúc này, cô cần phải tính toán lại khả năng trả nợ của bản thân, đặc biệt là đề phòng rủi ro trong công việc.
 |
| Ông Kiên cho rằng việc xem xét kỹ khả năng tài chính cho việc trả nợ lãi ngân hàng rất quan trọng. |
Cũng có mong muốn mua nhà, Minh Tuấn (25 tuổi) làm IT tại TP.HCM với mức lương khởi điểm 18 triệu đồng/tháng, thuê trọ với chi phí 3 triệu/tháng và tiền điện nước khoảng 1 triệu. Anh gửi biếu bố mẹ 2 triệu/tháng. Các khoản sinh hoạt như xăng xe, ăn uống 4 triệu/tháng, thức ăn bố mẹ ở quê gửi lên.
Sau giờ làm, Tuấn nhận thêm công việc gia sư theo hình thức 1-1, mức giá 180.000 đồng/buổi. Thu nhập từ việc này khoảng 2,8 triệu đồng/tháng. Tuấn dự kiến mức lương công việc chính tăng thêm 2-3 triệu/năm nếu duy trì phong độ tốt.
Thay vì mua vàng, Tuấn chọn mua bạc để tích trữ, đồng thời giữ một khoản tiền mặt nhỏ để phòng ngừa rủi ro và gửi một phần tiền tiết kiệm vào ngân hàng.
Bố mẹ Tuấn dự định hỗ trợ anh 1 tỷ đồng để mua nhà, phần còn lại anh sẽ tích lũy thêm và vay ngân hàng. Với mức giá căn hộ từ 2-3 tỷ, Tuấn ước tính cần khoảng 5-6 năm nữa sẽ trả hết nợ cho căn nhà đầu tiên.
 |
| Minh Tuấn mơ ước mua được nhà tuổi 25. |
Với trường hợp của Minh Tuấn, ông Lê Quốc Kiên phân tích giả sử phí sinh hoạt 4 triệu/tháng là đủ như anh chia sẻ, thu nhập sau khi trừ tổng chi phí sẽ dư ra 11 triệu/tháng. Trích ra 3 triệu vào quỹ dự phòng, số tiền 8 triệu còn lại đủ thanh toán gốc và lãi hàng tháng cho khoản vay 700 triệu với kỳ hạn vay 15 năm (2 năm đầu lãi khuyến mãi 8%/năm, sau đó thả nổi khoảng 11%/năm).
Tổng số vốn tự có của Tuấn là 1,3 tỷ, số tiền vay ngân hàng an toàn của anh khoảng 700 triệu đồng. Vậy tổng ngân sách để mua nhà của Tuấn chỉ nên ở mức 2 tỷ. Nếu vượt con số này, cơ cấu tài chính của anh sẽ mất cân đối.
Theo ông Kiên, với số tiền 8 triệu dùng để đóng ngân hàng hàng tháng như hiện tại, Tuấn sẽ cần 15 năm để trả hết 700 triệu đồng tiền vay chứ không phải chỉ 5-6 năm như đang tính. Muốn trả được hết ngân hàng trong 6 năm số tiền vay này, mỗi tháng anh cần phải đóng 12 triệu (2 năm đầu khuyến mãi) đến 13 triệu (sau khi hết thời gian khuyến mãi).
“Muốn mua nhà có giá trị cao hơn, hoặc thời gian đóng ngân hàng ngắn lại, nguồn thu nhập của bạn phải tăng lên thêm theo công thức: Cứ mỗi 10 triệu tiền để dành dùng để đóng ngân hàng hàng tháng, sẽ đủ thanh toán cho khoản vay 800 triệu trong kỳ hạn 15 năm”, ông Kiên đưa ra lời khuyên.
Có thể biến thành gánh nặng
Mua nhà chưa bao giờ là câu chuyện dễ dàng. Trong bối cảnh giá bất động sản tăng liên tục, khi thu nhập bình quân không theo kịp, giấc mơ mua nhà trở nên ngày một xa vời.
Ông Trần Đức Trung, CEO công ty YPFP - Đồng hành tài chính cá nhân kiêm cố vấn tài chính tại CTCP Tư vấn đầu tư & Quản lý tài sản FIDT, khẳng định mức giá nhà như nhiều bạn trẻ kỳ vọng gần như đã “tuyệt chủng”. Hơn nữa, một căn hộ một phòng ngủ hay studio có thể tạm đủ cho giai đoạn độc thân hoặc mới kết hôn, nhưng sẽ không đủ khi gia đình có thêm con nhỏ. Điều này đồng nghĩa với việc, khoản vay 15-20 năm cho căn hộ hiện tại chưa chắc đã giải quyết được nhu cầu lâu dài.
Rủi ro thứ hai nằm ở đòn bẩy tài chính. Phần lớn người trẻ đều phải vay gần như tối đa khả năng để mua nhà. Sau 1-2 năm đầu, họ sẽ phải xử lý thế nào với kịch bản lãi suất thả nổi vọt lên 12-15. Việc dồn toàn bộ thặng dư hàng tháng cho trả lãi ngân hàng sẽ khiến cuộc sống trở nên mong manh trước bất kỳ cú sốc tài chính nào.
Thứ ba, tiết kiệm là điều kiện cần, nhưng không phải điều kiện đủ. Gửi toàn bộ vào ngân hàng chắc chắn an toàn, nhưng lãi suất tiết kiệm không bao giờ bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Ngược lại, nếu dồn hết vào một loại tài sản như vàng, bạc hay kể cả là chứng khoán hay bất động sản, rủi ro lại càng cao.
 |
| Ông Trung cho rằng mua nhà ở tuổi 25 là cột mốc đáng tự hào, nhưng cũng có thể biến thành gánh nặng. |
Ngay cả khi bạn trẻ có thu nhập tốt, có kỷ luật tiết kiệm và được gia đình hỗ trợ, việc cố gắng bất chấp mua nhà tuổi 25 vẫn chưa hẳn là bước đi “chắc thắng”.
Theo ông Trung, các bạn trẻ khi lên kế hoạch mua nhà cần lưu ý khoản trả nợ ngân hàng không nên vượt quá 70% thặng dư hàng tháng. Và quan trọng hơn, hãy chuẩn bị sẵn quỹ khẩn cấp để phòng trường hợp mất việc, giảm thu nhập hoặc lãi suất tăng.
Bên cạnh đó, nên xây dựng danh mục đa dạng để vừa tích lũy vốn, vừa có kinh nghiệm quản lý rủi ro, thay vì lao thẳng vào khoản vay vài tỷ đồng.
Ngoài ra nên xem xét lại mục tiêu, liệu mua ngay một căn hộ nhỏ vài tỷ có phải con đường duy nhất? Hay có thể thêm một giai đoạn tích lũy, đầu tư để đến lúc vay ngân hàng, tỷ lệ vay ít hơn, áp lực nhẹ hơn?
Ông Trung nhận định ở Việt Nam, khái niệm tham vấn chuyên gia còn khá mới, tuy nhiên, đã có những tổ chức cung cấp dịch vụ bài bản. Tham khảo ý kiến chuyên gia sẽ giúp người trẻ xây dựng kế hoạch dài hơi, thay vì chỉ dựa vào trực giác và sự may rủi.
“Mua nhà ở tuổi 25 có thể là một cột mốc đáng tự hào, nhưng cũng có thể biến thành gánh nặng nhiều năm. Thực tế thị trường đòi hỏi người trẻ không chỉ tiết kiệm, mà phải biết tính toán kịch bản xấu, đầu tư hợp lý và chuẩn bị tâm thế cho một hành trình dài. Giấc mơ tổ ấm xứng đáng, nhưng nó cần được xây bằng những bước đi thận trọng và tỉnh táo”, ông Trung khẳng định.
Theo tác giả James Suzman, Đông Á được coi là khu vực đang phải chịu hậu quả nặng nề từ thực trạng nhân viên làm việc quá sức. Những con số đáng báo động về "văn hóa 996" ở Trung Quốc, hiện tượng "karoshi" (làm việc đến chết) tại Nhật Bản... được đề cập trong cuốn sách Lịch sử việc làm khiến chúng ta phải giật mình.
