Theo hồ sơ vụ án, Công ty Bemes do bị can Lê Thanh Thản làm Tổng giám đốc là chủ đầu tư Dự án CT6 Kiến Hưng. Tháng 3/2011, bị can Thản quảng cáo gian dối về tính pháp lý, đưa ra thông tin ''dự án đã được phê duyệt, thiết kế căn hộ và thiết kế công trình tuân thủ các quy định về xây dựng, giá bán căn hộ đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất...” để bán các căn hộ tại dự án CT6 Kiến Hưng.
Không được cấp sổ đỏ vì bất hợp pháp
Vì thông tin trên nên 488 khách hàng tin tưởng và mua các căn hộ của dự án CT6 Kiến Hưng. Tuy nhiên, Cơ quan điều tra (CQĐT) xác định khi xây dựng dự án, bị can Lê Thanh Thản đã chỉ đạo tổ chức thi công xây dựng công trình Dự án CT6 Kiến Hưng vi phạm nghiêm trọng quy hoạch 1/500 được phê duyệt tại Quyết định 1610.
Các vi phạm bao gồm tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng sai phạm nghiêm trọng quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Từ tháng 1/2013, chủ đầu tư bàn giao cho các hộ dân vào sinh sống. Tuy nhiên, các căn hộ này được tạo lập trái pháp luật, không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, không đủ điều kiện đưa vào giao dịch về nhà ở.
 |
| "Đại gia" Lê Thanh Thản đến hầu tòa tại phiên tòa trả hồ sơ điều tra bổ sung. |
Kết quả điều tra xác định bị can Lê Thanh Thản đã bán 488 căn hộ cho 488 khách hàng không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ), thu lợi bất chính tổng 481 tỷ đồng.
Việc này xảy ra trong thời gian dài, nhưng nhóm bị can là các cán bộ của UBND phường Kiến Hưng gồm Đỗ Văn Hưng (cựu Chủ tịch), Nguyễn Duy Uyển (cựu Phó chủ tịch), Bùi Văn Bằng (cựu Phó chủ tịch) và cán bộ Thanh tra xây dựng quận Hà Đông gồm Nguyễn Văn Năm (cựu Chánh Thanh tra), Vương Đăng Quân (cựu Phó chánh Thanh tra), Mai Quang Bài (cựu cán bộ Thanh tra xây dựng) đã không thanh tra, kiểm tra phát hiện vi phạm.
Tháng 8/2023, TAND TP Hà Nội đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và quyết định trả hồ sơ yêu cầu điều tra bổ sung một số nội dung, trong đó có việc định giá từng căn hộ.
Tòa án cũng thông báo cho các bị hại, người liên quan... chưa có lời khai, chưa trình báo, thì liên hệ CQĐT Công an thành phố Hà Nội để gửi đơn, nộp tài liệu chứng cứ để được đưa vào tham gia tố tụng.
Trong thời gian điều tra bổ sung, các bị hại đã được đưa vào tham gia tố tụng thì liên hệ với CQĐT, ông Thản và Công ty Bemes để giải quyết.
Tiếp đó, CQĐT yêu cầu Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự thành phố Hà Nội định giá từng căn hộ tại dự án CT6 Kiến Hưng. Do việc định giá kéo dài, CQĐT đã có quyết định tạm đình chỉ vụ án chờ kết quả định giá.
Vừa qua, Hội đồng định giá đã ban hành Kết luận định giá tài sản đối với 488 căn hộ. Trên cơ sở đó, CQĐT có quyết định phục hồi điều tra và thông báo kết luận định giá tới các cư dân CT6 Kiến Hưng.
Bị hại băn khoăn về sự trượt giá nhà ở
Theo kết quả định giá, tòa tháp CT6C có giá trị căn hộ cao nhất 1,67 tỷ đồng và thấp nhất 429 triệu đồng. Tòa tháp CT6B căn cao nhất 1,05 tỷ đồng, thấp nhất 429 triệu đồng. Tòa tháp CT6A căn cao nhất 1,03 tỷ đồng, thấp nhất 391 triệu đồng.
Các lô liền kề (nhà thấp tầng) căn cao nhất 7,3 tỷ đồng, căn thấp nhất 5,9 tỷ đồng. Giá trị các căn hộ được xác định dựa trên các thông số diện tích.
Theo Hội đồng định giá, việc định giá tài sản trên cơ sở kết quả thẩm định giá của đơn vị tư vấn. Đơn vị tư vấn chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác đối với thông tin khảo sát các tài sản so sánh và kết quả thẩm định giá theo quy định của Luật Giá, Bộ luật Tố tụng hình sự và pháp luật có liên quan.
 |
| Hàng trăm khách hàng tham gia tố tụng với mong muốn được bảo đảm quyền lợi. |
Các hạn chế tại kết quả định giá tài sản tương đồng với các nội dung hạn chế tại chứng thư định giá, như năng lực của đơn vị tư vấn; các nội dung khó khăn, vướng mắc trong việc khảo sát các tài sản so sánh.
Kết quả định giá dựa trên danh mục, hồ sơ các tài sản yêu cầu định giá do Cơ quan Cảnh sát điều tra cung cấp và chịu trách nhiệm về tính pháp lý.
Ở vụ việc này, tài sản thẩm định là các căn hộ và nhà liền kề không được Sở TN-MT thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Theo yêu cầu của CQĐT, việc xác định giá trị các tài sản dựa trên cơ sở tài sản thẩm định tương tự như các tài sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với căn hộ chung cư, việc xác định giá trị tài sản dựa trên cơ sở giả định các căn hộ tài sản thẩm định có mức độ hoàn thiện nội thất ở mức phổ biến. Đối với nhà liền kề, việc xác định giá trị dựa trên thông tin đề nghị, cung cấp của CQĐT.
Luật sư Nguyễn Văn Hưng (người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho cư dân CT6) cho biết sau khi nhận được bản kết luận định giá tài sản và thông báo về nội dung kết luận định giá tài sản, các cư dân CT6 rất lo lắng bởi mức giá quá thấp. Cư dân có quan điểm không đồng ý với giá trị các căn hộ được định giá.
Theo kết quả định giá, có trường hợp giá trị các căn hộ tại thời điểm định giá (tháng 9/2023) thấp hơn giá trị trên hợp đồng mua bán căn hộ mà cư dân đã thanh toán cho chủ đầu tư.
Thời điểm năm 2011-2013, mức giá 500 triệu đồng - 1 tỷ đồng có thể mua được một căn hộ chung cư. Nhưng với tình hình thị trường hiện nay và với kết quả định giá như trên, cư dân không thể mua được nhà ở để ổn định cuộc sống.
Luật sư Nguyễn Văn Hưng cũng cho biết thêm, cư dân CT6 Kiến Hưng đang trong quá trình thảo luận, trao đổi để làm văn bản kiến nghị lên các cơ quan tiến hành tố tụng và các cơ quan chức năng...
Sách về Pháp luật
Cuốn sách "Luật Đất đai" năm 2024 gồm 16 chương với 260 điều, được chuẩn bị trên cơ sở kết quả tổng kết đánh giá thực tiễn quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2013, nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế phù hợp; đồng thời đã thể chế hóa đầy đủ quan điểm, định hướng đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai.
