Khủng hoảng ngân hàng Mỹ nguy cơ lan sang thị trường bất động sản

Cuộc khủng hoảng mới bùng phát trong ngành ngân hàng bắt đầu lan sang thị trường bất động sản với nỗi lo các ngân hàng dừng cấp vốn cho ngành bất động sản thương mại, điều có thể đẩy kinh tế Mỹ tới bờ vực suy thoái, theo New York Times.

Chỉ trong vài tuần, hai ngân hàng Silicon Valley và Signature liên tiếp sụp đổ, tiếp đó là ngân hàng First Republic chao đảo trong nhiều ngày trước khi giá cổ phiếu hồi phục lại phần nào.

Tin dữ với ngành bất động sản

Cả Signature và First Republic đều là những chủ nợ lớn của các công ty xây dựng, công ty quản lý cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, trung tâm thương mại và các loại bất động sản thương mại khác.

First Republic có danh mục cho vay lớn thứ 9 trên thị trường bất động sản Mỹ. Trong khi đó, trước khi sụp đổ, Signature là chủ nợ lớn thứ 10 của các doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất động sản.

Không chỉ vậy, các ngân hàng khu vực, cỡ vừa như Signature và First Republic là một phần của thị trường rộng lớn hơn. Các ngân hàng kiểu này thường gói ghém các khoản cho vay thành các sản phẩm tài chính phức tạp và bán chúng cho các nhà đầu tư, đây là cách thể huy động thêm tiền nhằm cho vay nhiều hơn nữa.

Ngành bất động sản thương mại tại Mỹ bị ảnh hưởng nặng nền bởi cuộc khủng hoảng ngân hàng. Ảnh: New York Times.

Điều này đồng nghĩa động thái cắt giảm cho vay có thể ảnh hưởng tới rất nhiều nhà đầu tư.

Bất động sản thương mại đóng góp 2.300 tỷ USD vào quy mô GDP của Mỹ năm 2022. Bởi ngành này chưa hoàn toàn hồi phục sau cú sốc Covid-19, chuyên gia lo ngại cuộc khủng hoảng ngân hàng có thể mang đợt suy thoái mới với bất động sản.

Varuna Bhattacharyya, luật sư bất động sản tại New York, cho biết trước khi SVB sụp đổ, tỷ lệ phê duyệt các khoản vay cho dự án bất động sản đã ở mức thấp. Lúc này, các ngân hàng sẽ cảnh giác hơn nữa trước khi thông qua bất cứ khoản tín dụng nào cho các dự án bất động sản.

Các doanh nghiệp bất động sản lo sợ ngân hàng ngần ngại hơn trước những hồ sơ vay vốn. Dù sự hoảng loạn đã phần nào được ngăn chặn, bóng ma SVB và Signature tạo ra có thể tiếp tục ám ảnh các ngân hàng khu vực trong nhiều tháng.

Trong năm 2022, hoạt động cho vay với các dự án bất động sản thương mại đã có dấu hiệu hồi phục. Trong quý IV/2022, tỷ lệ giải ngân đã tăng 18% so với một năm trước đó.

Tuy nhiên, các tín hiệu xấu đã xuất hiện thậm chí trước khi FDIC tiếp quản Silicon Valley và Signature. Tỷ lệ tăng trưởng cho vay bất động sản thương mại của năm 2023 đến nay đã giảm 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo Matthew Anderson, Giám đốc điều hành tập đoàn dữ liệu bất động sản Trepp, tín dụng dành cho bất động sản suy giảm là hệ quả các đợt tăng lãi suất của FED. Các ngân hàng nhiều khả năng sẽ cắt giảm cho vay hơn nữa sau vụ sụp đổ của SVB và Signature.

Các sản phẩm cho vay liên quan bất động sản thương mại gồm cho vay dự án mới, các khoản thế chấp và vay dành riêng cho quản lý các tổ hợp căn hộ. Ngoài ra, sản phẩm chứng khoán hóa bao gồm các khoản vạy, được các ngân hàng gọi là chứng khoán có bảo đảm bằng thế chấp thương mại, mang về cho các ngân hàng 72 tỷ USD trong năm 2022.

Nhưng từ đầu năm 2023, việc phát hành các sản phẩm như vậy đã giảm 78%.

Tiềm ẩn rủi ro

Daniel Klein, Chủ tịch công ty quản lý bất động sản Klein Enterprises, dự đoán các điều khoản vay cho bất động sản thương mại sẽ bị siết chặt hơn trong những tháng tới, giữa bối cảnh các ngân hàng hạng trung lao đao sau sự sụp đổ của SVB và Signature.

"Các ngân hàng sẽ cẩn trọng hơn so với 6-9 tháng trước", ông Klein nói.

Các ngân hàng khu vực là bộ phận sống còn của hệ sinh thái bất động sản thương mại, bởi nhân viên ngân hàng có quan hệ mật thiết với các công ty xây dựng và quản lý bất động sản. Các ngân hàng lớn thường không cung cấp dịch vụ cho các công ty bất động sản tầm trung.

Sau khi FDIC thông báo đã bán lại phần lớn các khoản tiền gửi tại Signature cho một chi nhánh của New York Community Bancorp, ngân hàng cũng cung cấp nhiều khoản vay cho khu vực bất động sản, lo ngại của các doanh nghiệp bất động sản được xoa dịu phần nào.

Ngân hàng First Republic vừa trải qua thời gian chao đảo. Ảnh: New York Times.

Trước khi sụp đổ, Signature là một trong những chủ nợ lớn nhất của các công ty bất động sản thượng mại tại khu vực New York. Trước khi khủng hoảng ập đến, tiền gửi tại Signature là 88 tỷ USD. New York Community Bancorp mua lại 34 tỷ USD tiền gửi của khách hàng.

Dù vậy, vẫn còn những lo ngại về khả năng các ngân hàng khác có thể lấp chỗ trống mà vụ sụp đổ Signature để lại.

New York Community Bancorp tiếp nhận các khoản cho vay trị giá 12,9 tỷ USD từ Signature, nhưng chủ yếu là các khoản cho vay của các công ty y tế, không thuộc bất động sản thương mại vốn là danh mục cho vay lớn nhất của Signature. Điều này đồng nghĩa FDIC sẽ vẫn phải tìm ngân hàng khác tiếp quản danh mục cho vay nói trên.

Người phát ngôn của FDIC cho biết nhà chức trách chưa phân loại các khoản cho vay, vấn đề này sẽ được giải quyết sau.

Tại San Francisco, nơi ngân hàng First Repubic đặt trụ sở, tình hình đã chuyển biến xấu. Các ngân hàng đang cắt giảm cho vay nhằm củng cố bảng cân đối tài chính trước khả năng FED tiếp tục tăng lãi suất.

Việc các ngân hàng rút lại các khoản cho vay sẽ ảnh hưởng tới tiến độ của các dự án bất động sản, đẩy nền kinh tế Mỹ tới gần hơn bờ vực suy thoái.

Trong khi đang tìm cách ổn định hệ thống tài chính, nhà chức trách Mỹ cũng phải để mắt tới các ngân hàng đang có quá nhiều khoản cho vay dành cho bất động sản thương mại, bởi một khi nền kinh tế giảm tốc, các khoản vay này có nguy cơ không thể thu hồi.

Cuối năm ngoái, báo cáo của Moody cho thấy 27 ngân hàng khu vực đang có các khoản cho vay như vậy với mức độ tập trung cao. Một khi nền kinh tế suy thoái, vấn đề sẽ phát sinh từ các khoản vay nói trên.