Số phận của shophouse chân đế chung cư ở TP.HCM

Ngày 16/2, cư dân chung cư Diamond Riverside (nằm trên đường Võ Văn Kiệt, phường 16, quận 8, TP.HCM) để ý thấy sự xuất hiện của hàng trăm người lạ mặc đồng phục ở nơi mình sinh sống, cụ thể tập trung ở 7 căn shophouse thuộc block B chung cư.

Một số cư dân phản ánh rằng số nhân khẩu tăng chỉ mới vài ngày nhưng đã xuất hiện tình trạng xả rác bừa bãi, sử dụng vô tội vạ các tiện ích tại công viên hay quá tải nguồn điện, nước… Nỗi lo về an ninh và an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC) cũng vì thế mà gia tăng khiến người dân đứng ngồi không yên.

Cư dân chung cư Diamond Riverside trong buổi họp trao đổi với công ty NHKI. Ảnh: Đông Tùng.

Cho đến khi hơn 100 người khác tiếp tục vào lưu trú tại các shophouse, cư dân chung cư đã phản ứng gay gắt, dẫn đến buổi đối thoại giữa các bên liên quan vào 18h, ngày 19/2.

Đây chỉ là một trong những ví dụ nổi bật thời gian qua cho thấy shophouse chân đế chung cư tuy có vị trí đắc địa, tệp khách hàng cố định... song vẫn còn bị sử dụng sai công năng, gây ra những vấn đề pháp lý đáng lo ngại.

Giảm một nửa giá trị công năng

Qua tìm hiểu, Tri Thức - Znews được biết 7 căn shophouse BS03, BS05, BS07, BS09, BS10, BS12, BS15 đã được Công ty Cổ phần Nhật Huy Khang International (NHKI) cải tạo, ngăn phòng làm nơi lưu trú cho thực tập sinh từ trước Tết Nguyên đán 2024.

Mỗi căn như vậy sẽ có 66 giường tầng cùng một số nội thất khác. Tầng 1 của shophouse đặt thêm kệ trưng bày nước ngọt dù không có ai đứng bán hàng.

Quầy nước được công ty NHKI đặt trước mỗi căn shophouse dù không ai đứng bán. Ảnh: Đông Tùng.

Trước sự có mặt của đại diện chính quyền địa phương, đại diện Cảnh sát PCCC Công an quận 8, đại diện NHKI và ban quản trị chung cư vào tối 19/2, các cư dân đã chất vấn công ty về giấy phép chuyển đổi công năng shophouse thành nơi lưu trú, khi mà shophouse vốn là mô hình kết hợp giữa căn hộ để ở với cửa hàng kinh doanh thương mại.

Đáng lẽ, tầng 1 của shophouse có vị trí đắc địa sẽ phục vụ mục đích kinh doanh; các tầng trên có thể sử dụng làm nơi ở. Vì thế, người dân cho rằng việc 7 căn shophouse bị chuyển đổi công năng thành nơi lưu trú cho hàng trăm người đã làm mất giá trị của loại kiến trúc này, đồng thời phá vỡ quy hoạch tỷ lệ 1/500 đã được UBND TP.HCM phê duyệt.

Tuy nhiên, điều khiến cư dân lo lắng hơn cả là vấn đề an toàn PCCC bởi họ vẫn ám ảnh về vụ cháy chung cư Carina năm 2018 cách đó 200 m. Mấu chốt của vấn đề là Công ty NHKI chưa đủ điều kiện hoạt động theo hồ sơ pháp lý liên quan đến PCCC, do đó vấp phải sự chỉ trích của người dân và buộc phải ngừng hoạt động cho đến khi cung cấp đủ giấy tờ, theo ông Trần Anh Nghĩa, Phó Chủ tịch UBND phường 16, quận 8.

Trao đổi với Tri Thức - Znews, luật sư Phạm Thị Thanh Huyền (luật sư của Công ty NHKI) cho biết: “Để không ảnh hưởng xấu đến tinh thần của các học viên, sáng 20/2, Công ty Nhật Huy Khang đã tìm nơi cư trú khác cho các em và cũng đã thanh lý hợp đồng thuê với chủ nhà”.

Ông Trần Quốc Lợi, trưởng ban quản trị chung cư, cũng xác nhận với Znews công ty NHKI đã di dời tất cả học viên khỏi 7 căn shophouse vào sáng 20/2.

Cư dân treo băng rôn trong buổi trao đổi với công ty NHKI. Ảnh: Đông Tùng.

Việc chấp nhận thay đổi công năng của shophouse để cho thuê được nhà như trong trường hợp cá biệt kể trên cũng phản ánh phần nào tình hình thị trường shophouse khối đế chung cư hiện nay.

Theo các chuyên gia, shophouse, dù được xem là bất động sản thuộc phân khúc cao cấp, đang nằm trong tình trạng ảm đạm, vắng bóng nhà đầu tư.

Ngoài ra, giá thuê shophouse tại một số nơi như quận 12 đang có xu hướng giảm khoảng 20-30%, thậm chí 40% nhưng vẫn khó cho thuê, theo ông Phạm Minh Châu (39 tuổi), Giám đốc điều hành một công ty kinh doanh và môi giới bất động sản.

Chia ngọt sẻ “shophouse”

Hiện tại, ông Châu thuê một căn shophouse tại quận 12 với giá 18 triệu đồng/tháng rồi biến nơi đây trở thành “tổ hợp” văn phòng bất động sản, công ty xuất khẩu lao động, đại lý vé máy bay và quán cà phê.

Đó là lý do vì sao mỗi tháng ông chỉ cần trả 6 triệu đồng để có văn phòng mặt tiền, 12 triệu còn lại được các đơn vị khác chia ra thanh toán tùy theo diện tích sử dụng.

"Tổ hợp" văn phòng bất động sản, công ty xuất khẩu lao động và đại lý vé máy bay của ông Châu. Ảnh: Mai Vũ.

Ông cũng sử dụng tầng trên của shophouse để cho khách thuê làm nơi ở với giá 5 triệu/tháng.

Tầng dưới có ưu thế mặt tiền và khá rộng rãi nên được tận dụng tối đa tiềm năng kinh doanh thương mại.

“Để tiết kiệm chi phí thuê và sử dụng đúng công năng của shophouse, tôi chọn cách nhượng lại một phần không gian tầng trên và một phần tầng trệt. Như vậy, công ty tôi vừa có văn phòng ở vị trí đắc địa, tạo dựng uy tín trong mắt khách hàng, vừa thuê được shophouse với giá cả phải chăng”, ông Châu cho biết.

Không riêng ông Châu, hình thức chia mặt bằng như thế này thường được sử dụng đối với những công ty có vốn khiêm tốn hoặc không có nhu cầu quá nhiều về không gian.

7 căn shophouse bị cải tạo thành ký túc xá ở chung cư Diamond Riverside. Ảnh: Mai Vũ.

Từ đây, với vai trò là một người môi giới bất động sản, ông Châu nhận xét shophouse chỉ hơi chật vật để cho thuê hay mua bán, chứ chưa mất đi giá trị vốn có. “Chẳng hạn, chung cư mà tôi đang thuê có đến 2.400 căn hộ mà chỉ có 135 căn shophouse. Như vậy, những người thuê shophouse sẽ có một lượng khách hàng khá lớn - chính là cư dân xung quanh - mà không cần tìm đâu xa”, ông Châu phân tích.

Theo ông, những căn shophouse thành công thường tập trung kinh doanh hai mảng: Ăn uống (F&B) và bách hóa tổng hợp. Bởi lẽ, đây là những lĩnh vực đáp ứng nhu cầu hàng ngày của người dân sống ở chung cư. Nhờ sự tiện lợi, giá của các mặt hàng trong shophouse dù cao hơn bên ngoài thì vẫn có người mua.

Dù gặp khó khăn ở hiện tại, shophouse vẫn có nhiều tiềm năng để khai thác. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tuy nhiên, để phát triển tiềm năng của shophouse khối đế chung cư, ông Châu nghĩ rằng ban quản lý cần có những quy định để hỗ trợ chủ/người thuê shophouse tận dụng mặt tiền bên ngoài, miễn không ảnh hưởng đến sinh hoạt chung của người dân. Bởi lẽ, một trong hai lợi thế của shophouse là nằm ngay “mặt tiền”, giáp với đường giao thông.

Nếu điều này thành sự thật, shophouse khối đế chung cư sẽ được mở rộng và làm đẹp không gian kinh doanh, từ đó thu hút nhiều cư dân sử dụng dịch vụ ngay tại nơi sinh sống. Điều này cũng giúp người kinh doanh tại shophouse tăng thu nhập, đảm bảo tài chính để thuê shophouse lâu dài.