Độc giả Khương Duy Thanh đặt câu hỏi: "Tôi có mua một mảnh đất thổ cư và một mảnh đất ruộng kèm theo với giá 275 triệu đồng, cọc trước 140 triệu đồng. Sau 4 năm, do thay đổi chính sách, giao dịch không thể thực hiện được do chủ đất không đáp ứng được yêu cầu của chính quyền địa phương.
Do tiền tôi vay ngân hàng để giao dịch nên đã yêu cầu bên bán phải chịu lãi từ khi nhận cọc tới khi hoàn tiền. Trường hợp này, tôi nên giải quyết sự việc như thế nào?".
Theo Bộ Tư pháp, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận cọc) một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu hợp đồng được giao kết, tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc còn nếu bên nhận cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tình huống này, giữa anh Thanh và chủ đất đã tồn tại quan hệ đặt cọc nhằm thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất, trong đó anh Thanh là bên đặt cọc còn chủ đất nhận đặt cọc. Do chủ đất không thể thực hiện việc chuyển giao đất, họ phải trả lại tài sản đặt cọc cùng số tiền đặt cọc là 140 triệu đồng.
Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép các bên được tự do thỏa thuận về phương án xử lý tiền đặt cọc. Do đó, yêu cầu về việc chủ đất phải chịu tiền lãi suất trong thời gian từ khi nhận cọc cho đến khi trả tiền là hoàn toàn hợp pháp.
Trường hợp chủ đất không đồng ý, ngoài tiền đặt cọc, họ phải thanh toán thêm cho anh Thanh số tiền tương ứng với số tiền đặt cọc là 140 triệu đồng nếu không đưa ra được phương án khác làm vừa lòng các bên.
Còn luật sư Trần Xuân Tiền (Trưởng Văn phòng Luật sư Đồng Đội) lưu ý đến yếu tố sự kiện bất khả kháng. Đây là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục được, mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Để xác định việc thay đổi chính sách có được coi là lý do bất khả kháng hay không, ông Tiền cho rằng phải phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Cụ thể, cần xác định trong hợp đồng có thỏa thuận việc thay đổi chính sách đất đai là sự kiện bất khả kháng hay không, và tại thời điểm biết được địa phương thay đổi chính sách, các bên đã thực hiện đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận cũng như áp dụng mọi biện pháp khắc phục cần thiết hay chưa.
Nếu đây được xác định là sự kiện bất khả kháng, bên nhận cọc sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Trường hợp các bên không thể đàm phán để đưa ra phương án xử lý cuối cùng, anh Thanh có quyền khởi kiện dân sự tại tòa án để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Về tài liệu, ngoài việc đáp ứng các yêu cầu về hình thức, nội dung của đơn khởi kiện, kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bạn đã bị xâm phạm
Tuy nhiên, luật sư Tiền cho biết không phải lúc nào tòa án sẽ công nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Khi thụ lý hồ sơ, cơ quan tố tụng sẽ xem xét, đánh giá nhiều tình tiết có liên quan làm căn cứ để công nhận hay bác bỏ yêu cầu khởi kiện. Vì vậy, việc các bên đưa ra giải quyết ở một cơ quan tố tụng trong trường hợp này đều sẽ gây thiệt hại cho cả hai về thời gian và tiền bạc.
"Việc đàm phán, thương lượng nhằm tìm ra cách giải quyết tốt nhất vẫn là cách giải quyết tối ưu. Còn trong trường hợp quyết định khởi kiện, người khởi kiện cần cân nhắc trước khi nộp đơn và thu thập các chứng cứ chứng minh đầy đủ, rõ ràng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình giải quyết yêu cầu tại tòa án", ông Tiền chia sẻ.
