Tôi là Diệu Linh, nhà ở Cầu Giấy, Hà Nội. Vừa qua, tôi có mua một căn hộ chung cư thương mại tại khu đô thị Hà Đông. Theo cách tính của chủ đầu tư, diện tích căn hộ khoảng 45 m2, bao gồm cả tường bao, tường chung, cột, hộp kỹ thuật...
Tuy nhiên diện tích sàn bên trong căn hộ chỉ rơi vào khoảng 42 m2. Khi mua căn hộ này, chủ đầu tư có hứa sẽ lo các giấy tờ và thủ tục cần thiết để căn hộ của tôi được cấp giấy chứng nhận. Liệu tôi có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ có diện tích nêu trên không? Trường hợp tôi không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì tôi có thể làm gì để đảm bảo được quyền lợi của mình?
Trả lời:
Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường, trong đó bao gồm nhà chung cư. Điều 40 Luật nhà ở quy định về Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại, trong đó đối với nhà ở thương mại là nhà chung cư thì thiết kế phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau: phải là căn hộ khép kín và có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45 m2. Diện tích sàn xây dựng là diện tích bên trong căn hộ mà không bao gồm diện tích phần tường bao căn hộ, phần cột và hộp kỹ thuật.
Như vậy, những căn hộ có diện tích sàn xây dựng dưới 45 m2 và không có các công trình khép kín trong căn hộ là những căn hộ không phù hợp với quy định của pháp luật về tiêu chuẩn về xây dựng, do đó sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Việc chủ đầu tư hứa hẹn sẽ với khách hàng về việc làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) đối với những căn hộ chung cư có diện tích dưới 45 m2 là không có căn cứ. Ngay cả trong trường hợp chủ đầu tư không hứa với khách hàng về việc hoàn tất thủ tục cấp GCN thì đây vẫn là trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư được pháp luật quy định.
Cụ thể, khoản 7 Điều 16 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở, có quy định chủ đầu có nghĩa vụ “làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và bàn giao các giấy tờ có liên quan cho bên mua trong thời hạn tối đa 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua, trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận”.
Trường hợp trên, nếu giữa chị và chủ đầu tư không có thỏa thuận về việc bên mua nhà tự làm thủ tục để được cấp GCN và sau thời hạn luật định chủ đầu tư không thực hiện các thủ tục cần thiết để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đối với căn hộ của chị thì chị có thể đối thoại trực tiếp với chủ đầu tư. Chị có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật hoặc bố trí một căn hộ khác đảm bảo được các tiêu chuẩn thiết kế để căn hộ của chị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN.
Nếu chủ đầu tư không thực hiện đề nghị nêu trên thì chị có thể khởi kiện đến TAND có thẩm quyền để yêu cầu tòa tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng căn hộ và buộc chủ đầu tư trả lại số tiền mua nhà mà chị đã thanh toán và bồi thường thiệt hại (nếu có).
