Tôi ký hợp đồng thuê một căn nhà mặt đường tại quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, trong 3 năm để kinh doanh. Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 bùng phát, việc kinh doanh của tôi bị ảnh hưởng, thua lỗ nặng nề.
Tới nay, tôi không còn khả năng chi trả và muốn trả lại mặt bằng trước thời hạn. Nếu trả mặt bằng, tôi có bị phạt hợp đồng hay không?
Luật sư Hoàng Trọng Giáp - Giám đốc Công ty Luật Hoàng Sa
Theo Điều 372 Bộ luật Dân sự 2015 về chấm dứt nghĩa vụ, nghĩa vụ trong hợp đồng sẽ được chấm dứt trong những trường hợp sau đây:
1. Nghĩa vụ được hoàn thành;
2. Theo thỏa thuận của các bên;
3. Bên có quyền miễn việc thực hiện nghĩa vụ;
4. Nghĩa vụ được thay thế bằng nghĩa vụ khác;
5. Nghĩa vụ được bù trừ;
6. Bên có quyền và bên có nghĩa vụ hòa nhập làm một;
7. Thời hiệu miễn trừ nghĩa vụ đã hết;
8. Bên có nghĩa vụ là cá nhân chết hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại mà nghĩa vụ phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
9. Bên có quyền là cá nhân chết mà quyền yêu cầu không thuộc di sản thừa kế hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại mà quyền yêu cầu không được chuyển giao cho pháp nhân khác;
10. Vật đặc định là đối tượng của nghĩa vụ không còn và được thay thế bằng nghĩa vụ khác;
11. Trường hợp khác do luật quy định.
Từ quy định này, có thể thấy sự kiện bất khả kháng (thiên tai, địch họa, dịch bệnh...) không phải là căn cứ chấm dứt nghĩa vụ. Người thuê nhà vẫn phải trả đầy đủ tiền thuê mặt bằng cho chủ nhà.
Do đó, trong trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn trong mùa dịch, trên lý thuyết, bạn vẫn sẽ bị phạt hợp đồng. Mức phạt áp dụng dựa trên thỏa thuận đã giao kết giữa các bên.
Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát, bất cứ ai cũng có thể bị ảnh hưởng. Khó khăn có thể xảy đến với bất cứ ai, gồm cả bên thuê và cho thuê nhà. Bởi vậy, bên thuê có thể thương lượng với chủ nhà về việc miễn giảm, hỗ trợ tiền thuê mặt bằng hoặc đàm phán, đi đến thỏa thuận chung về việc chấm dứt hợp đồng để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên.
