Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Lê Hòa Bình đề nghị trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng mới chung cư đã xuống cấp, nguy hiểm thì thực hiện việc bồi thường, tái định cư theo hai phương án.
Phương án thứ nhất là có quy định cụ thể việc chỉ thực hiện bồi thường, tái định cư bằng căn hộ. Phương án thứ 2 là vẫn thực hiện bồi thường bằng tiền hoặc căn hộ. Tuy nhiên, Nhà nước sẽ cưỡng chế tháo dỡ để đầu tư, cải tạo, xây mới chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm khi có 50% chủ sở hữu căn hộ đồng ý.
Việc tháo dỡ chung cư cũ, hư hỏng nặng khi có 50% cư dân đồng thuận có trái với quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người dân?
Có quyền cưỡng chế
Trao đổi với Zing, luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định UBND TP.HCM có quyền cưỡng chế phá dỡ và tổ chức thực hiện việc đầu tư cải tạo, xây dựng lại căn hộ chung cư mà không vi phạm về quyền sở hữu của người dân trong trường hợp nêu trên.
 |
| Cột bê tông bị bong tróc tại chung cư Vĩnh Hội (quận 4, TP.HCM). Ảnh: Duy Hiệu. |
Cơ sở pháp lý sẽ dựa vào khoản 5, 6 Điều 7 và khoản 2 Điều 14 Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại căn hộ chung cư.
Theo đó, khi Nhà nước triển khai dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư, chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm chấp hành di dời để thực hiện việc giải tỏa, phá dỡ nhà ở và công trình xây dựng trong phạm vi dự án theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với trường hợp chung cư bị hư hỏng nặng và chung cư chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ thì sau 12 tháng (từ ngày UBND cấp tỉnh công bố kế hoạch), nếu các chủ sở hữu không lựa chọn doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án thực hiện việc phá dỡ để xây dựng lại thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm cưỡng chế, tổ chức việc đầu tư xây dựng lại chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 113 Luật Nhà ở.
Trường hợp chung cư nguy hiểm thì sau 3 tháng (kể từ ngày UBND cấp tỉnh tổ chức di dời khẩn cấp để phá dỡ), nếu các chủ sở hữu không thực hiện việc lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư dự án thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc đầu tư xây dựng lại chung cư.
Do đó, theo luật sư Hùng, trường hợp này, UBND TP có quyền cưỡng chế phá dỡ và tổ chức thực hiện việc đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư mà không vi phạm về quyền sở hữu của người dân.
Quyền lợi của người dân
Luật sư Nguyễn Ngọc Việt (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết theo Điều 13 Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại chung cư, khi triển khai dự án, chủ sở hữu căn hộ có quyền được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn để cải tạo, xây dựng lại chung cư.
 |
| Người dân vẫn bám trụ tại các chung cư xuống cấp trầm trọng, thuộc cấp D để chờ phương án bồi thường, bố trí tạm cư của thành phố. Ảnh: Duy Hiệu. |
Ngoài ra, cư dân sở hữu các căn hộ này có quyền lựa chọn hình thức bồi thường, bố trí tái định cư tại chỗ hoặc các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ được thực hiện theo khoản 2 Điều 14 nghị định này.
Theo đó, tùy từng dự án do doanh nghiệp hay Nhà nước triển khai sẽ có các phương án bồi thường, hỗ trợ khác nhau nhưng đều trên cơ sở người dân được bố trí tạm cư, tái định cư, được mua thêm diện tích chênh lệch giữa căn hộ mới và căn hộ cũ.
Nếu chủ sở hữu căn hộ chấp nhận bồi thường bằng tiền mà có nhu cầu thuê, mua nhà ở xã hội thì được giải quyết theo quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, với những trường hợp tự cơi nới, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trên đất lấn chiếm trái phép thì không được bồi thường mà chỉ được hỗ trợ theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp đủ điều kiện thuê, mua nhà ở xã hội thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Ngoài ra, chủ sở căn hộ cũng sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; được tham gia giám sát quá trình triển khai dự án theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung và tiến độ của dự án theo quyết định chủ trương đầu tư do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, chủ sở hữu được quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền thay đổi chủ đầu tư dự án và được bồi thường thiệt hại. Việc thay đổi chủ đầu tư phải được thông qua hội nghị nhà chung cư và báo cáo UBND cấp tỉnh xem xét, chấp thuận.
