  |
- Giám đốc khối Kế hoạch chiến lược/Marketing & Thương hiệu Kinera Development
- Cựu Giám đốc Marketing & Thương hiệu Masterise Homes
Hiện nay, thị trường bất động sản vẫn ghi nhận nhu cầu sở hữu nhà ở cao. Việt Nam đang có dân số cao, tỷ lệ dân số “vàng” và thu nhập nâng lên mức trung bình (middle-income).
Tuy nhiên, nguồn cung bất động sản trước đây có xu hướng lệch sang phân khúc cao cấp, dẫn đến việc cung - cầu thiếu giao thoa. Sau sáp nhập, thị trường dần cân bằng hơn khi nhiều dự án nhà ở xã hội bắt đầu phát triển.
Chính sách ưu đãi vay được đưa ra, kết hợp với hạ tầng tăng tốc, góp phần gia tăng động lực mua nhà cho người trẻ. Song, người trẻ cần xây dựng kế hoạch tài chính cụ thể để tránh “ôm” nợ lớn trong quá trình sở hữu căn nhà đầu tiên.
Khi sở hữu 1 tỷ đồng, nhiều người bắt đầu nghĩ đến việc “an cư lạc nghiệp”, nhưng tôi đánh giá đây chưa phải mốc tài chính an toàn trong nhiều trường hợp.
Người có 1 tỷ đồng, thu nhập 30 triệu/tháng nên mua nhà?
Lời khuyên phổ biến nhất mà người trẻ có nhu cầu sở hữu nhà ở thường nghe thấy là khoản phải trả góp hàng tháng không vượt quá 50% tổng thu nhập của hộ gia đình. Tuy nhiên, để đánh giá mức độ phù hợp về tài chính, khách hàng cần tính toán kỹ càng hơn.
Với trường hợp mua nhà hiện hữu, bạn cần cân nhắc chi phí sửa chữa/cải tạo, nội thất, sinh hoạt phí, đặc biệt khi nơi ở cách xa chỗ làm. Đối với loại tài sản đã hình thành, chi phí vay sẽ thấp hơn, không có ưu đãi vay hay hỗ trợ về dòng tiền.
Với trường hợp mua nhà hình thành trong tương lai, người mua được hỗ trợ về dòng tiền, lãi suất, từ đó dễ dàng thích nghi với những thay đổi trong chi tiêu hơn. Song, bạn có thể phát sinh chi phí thuê chỗ ở tạm trong lúc chờ bàn giao nhà. Khoảng thời gian này có khả năng kéo dài nhiều năm.
Ngoài ra, việc tính toán ngân sách cũng phải cân nhắc đến quỹ dự phòng rủi ro về sức khỏe hay tài chính (bao gồm nguy cơ mất việc). Theo tôi, bạn cần cân nhắc các yếu tố sau theo thứ tự ưu tiên trước khi đưa ra quyết định mua.
Quỹ dự phòng ít nhất 6 tháng giúp bạn đảm bảo được chất lượng cuộc sống và trả lãi vay ngân hàng dù không có thu nhập ổn định:
- Số tiền có sẵn ban đầu nên chiếm từ 30-50% giá trị căn nhà.
- Chi phí trả khoản vay mua nhà hàng tháng chiếm 50% tổng thu nhập.
- Có quỹ sửa chữa/nội thất thường ở mức 150-300 triệu đồng/căn hộ 1 phòng ngủ.
- Có kế hoạch trả hết nợ trong vòng 3-5 năm hoặc 10 năm.
- Dự trù các chi phí phát sinh khi ở nhà mới, bao gồm phí đi lại, quản lý,...
Ví dụ, bạn có 1 tỷ đồng tiền tiết kiệm và thu nhập hàng tháng 30 triệu đồng. Bạn định mua căn hộ 1 phòng ngủ có giá trung bình 2,5 tỷ đồng. Như vậy, kế hoạch tài chính của người mua có thể được liệt kê như sau:
  |
Bạn còn lại 2,125 triệu đồng. Đây là điều bất hợp lý.
Vì vậy, bạn nên có trong tay 50% giá trị căn hộ (tương đương 1,25 tỷ đồng), cộng thêm chi phí dự phòng và nội thất, nâng tổng số lên 1,63 tỷ đồng. Lúc này, chi phí phải trả hàng tháng chỉ còn khoảng 15,635 triệu đồng (tương đương 50% thu nhập). Nếu không, người mua phải nâng mức thu nhập lên 40 triệu đồng.
Ngoài ra, thời gian vay 20 năm cũng tương đối dài, dẫn đến tổng số tiền phải chi trả cho căn hộ cao hơn, thậm chí gây ra nhiều rủi ro về mặt tài chính. Với ví dụ cụ thể này, tôi cho rằng người trẻ mua nhà có thể hình dung rõ hơn về bài toán tài chính trong quá trình sở hữu bất động sản đầu tiên.
Ai chưa sẵn sàng mua nhà?
Theo góc nhìn của tôi, xã hội hiện đại tạo ra nhiều tiêu chuẩn, đặt ra vô số áp lực lên vai người trẻ. Trong bối cảnh đó, người trẻ cần tỉnh táo trước các quyết định lớn như mua nhà. Đây vốn là quyết định ảnh hưởng sâu sắc đến chất lượng cuộc sống của bạn.
Bên cạnh khoản nợ mua nhà hay sinh hoạt phí, quyết định này còn tác động nhiều đến tâm lý và uy tín cá nhân. Khi chưa sẵn sàng, bạn sẽ phải chịu áp lực tài chính hàng tháng lớn, kéo dài trong nhiều năm.
Nhiều người rơi vào tình trạng “cày để trả nợ”, dẫn đến sức ép về mặt sức khỏe thể chất và tinh thần. Nếu không trả được nợ và bán tài sản cho ngân hàng, chỉ số CIC tín dụng của bạn cũng chịu ảnh hưởng, dẫn đến việc khó vay mua nhà sau này. Tâm lý FOMO (viết tắt của “fear of missing out”, tạm dịch: “sợ bỏ lỡ”) có thể dẫn đến những hệ lụy lớn sau này.
Theo tôi, nhóm có các đặc điểm dưới đây chưa thực sự sẵn sàng sở hữu bất động sản:
- Chưa biết rõ nhu cầu bản thân về một ngôi nhà/môi trường sống trong tương lai.
- Chưa chuẩn bị đủ kế hoạch tài chính, chỉ có một khoản đầu tư ban đầu.
- Đi xem xét, tìm hiểu rất nhiều dự án, nhưng có tiêu chí chọn lựa rõ ràng.
- Người có thu nhập/dòng tiền bất ổn.
- Người có dự định khác trong tương lai gần, bao gồm có con, du học, đầu tư hay kinh doanh.
Dựa trên quan điểm của tôi, người trẻ đứng trước quyết định sở hữu căn nhà đầu tiên cần “hiểu” và “cập nhật”. “Hiểu” ở đây là hiểu rõ nhu cầu, tài chính và dòng tiền của bản thân.
Trong khi đó, “cập nhật” liên quan đến phong cách sống và thông tin. Người mua cần cập nhật đầy đủ thông tin về dự án, pháp lý, sự thay đổi của thị trường và lãi vay. Ngoài ra, người trẻ cũng cần cập nhật một phong cách sống phù hợp, tránh bị dẫn dắt bởi định kiến và tiêu chuẩn xã hội.
Đối với người trẻ muốn mua nhà hiện sở hữu 1 tỷ đồng trong tay, tôi cho rằng việc tìm ra cán cân giữa 3 yếu tố vị trí - tiện ích - giá vẫn đặc biệt quan trọng. Sản phẩm nhà ở phù hợp với nhóm này có thể nằm ở phân khúc trung cấp, thường có giá thành dưới 50 triệu đồng/m2. Việc nỗ lực hướng đến căn hộ cao cấp hoặc cao - trung cấp dễ khiến người mua hụt hơi về lâu dài.
 |
| Người trẻ cần cân nhắc bài toán tài chính trong quá trình ra quyết định sở hữu bất động sản. Ảnh minh hoạ: Quỳnh Danh. |
